财联社记者向力高集团方面进行求证

  财联社(合肥,记者 查道坤
刘梦然)讯,此前,财联社独家报道《力高集团合肥地产项目被曝违规
超亿元资金疑非法回流》以及《隐瞒合肥项目销售记录
力高集团或已信披违规》。随着事件进一步发酵,力高集团合肥地产项目背后的隐情更多地暴露在阳光下。

  据财联社记者掌握的多份证据显示,力高集团合肥地产项目澜湖前城与天悦府施工总价分别为3.44亿元和2.85亿元,而三家项目公司以支付项目施工进度款为由,向交行申请放贷累计达到12亿元。

  对于存在悬殊差额的原因以及资金去向,财联社记者向力高集团方面进行求证,力高集团合肥公司以采访内容涉及进入司法程序的案件为由未接受采访,表示此次事件以司法部门最终判决结果为准。

  贷款金额为施工总价近两倍

  根据施工规划,澜湖前城项目被分为南区和北区分别施工。

  在澜湖前城(北区)项目上,项目子公司智越置业于2017年12月1日向交通银行安徽分行贷款3亿元,根据合同约定,该笔金额仅限用于澜湖前城(北区)住宅项目开发建设,贷款期限为2017年11月20日至2020年11月20日。在南区项目上,另一家项目子公司磐瑞置业则与交行签署申请放款4亿元贷款合同。

  而在具体的项目施工上,却出现颇多疑点。据招标通知书显示,磐瑞置业组织招标的澜湖前城项目1#~13#楼、B车库、s1#、1#配电房总承包工程由安徽华力建设集团有限公司(下称“华力建设”)于2018年3月1日中标,中标价约为1.61亿元,工期685天。

  在由智越置业组织招标的澜湖前城项目15#~17#楼、A地库、S3#、S4#、2#配电房、3#配电房仍然由华力建设中得,日期同样为2018年3月1日,约定中标价格约为7523万元,工期为685天。华力建设方面中标金额合计约2.36亿元。

  此外,安徽三建工程有限公司(下称“安徽三建”)中得智越置业组织招标的澜湖前城14#、18—21#楼施工总承包工程,中标价格为1.08亿元,中标日期为2017年9月。

  综上计算,澜湖前城项目施工合同总价共计为3.44亿元。

  华力建设与智越置业、磐瑞置业在当年3月6日签订实际履行的《建设工程将施工合同》,计划开工日期为2018年3月6日,计划竣工日期为2020年4月5日,工期总日历天数760天,合同总价定为2.36亿元。

  蹊跷的是,根据一份磐瑞置业与华力建设签署的合同不履行协议书显示,双方曾于2018年5月8日又签署了一份《建设工程施工合同》,合同内容为澜湖前城1#~13#住宅楼及地库工程的合同金额因具体事项未商榷完成,双方不以该合同主张任何权利及义务。

  值得注意的是,该份合同不履行协议书的日期为当年5月9日,这意味着从签署协议到协商不履行,仅仅时隔一天。对于5月8日签署的合同为何在5月9日协商不履行,财联社记者对此联系力高集团,不过对方未作有效回应。

  不过,从协议书细究可以发现,在双方于5月8日签署的施工合同中的中标金额为4.37亿元,高于原《建设工程施工合同》及《中标通知书》中的合同总包价格近2亿元。由于施工合同是银行判断贷款额度重要依据,力高集团此举动机成疑。

  而力高集团另一处地产开发项目御景前城(楼盘现名称为天悦府),同样疑点重重。

  2018年5月11日,该工程项目公司同铸置业向宏渠建设集团有限公司(下称“宏渠建设”)出具《中标通知书》,确认御景前城(力高·前城天悦府)一期项目中标总价为1.22亿元。此后,御景前城二期项目则由义渠建设集团以1.63亿元标价中得。以此计算,该项目真实施工总价约2.85亿元。

  而在此前报道中,财联社记者获悉同铸置业与交行安徽分行签订《固定资产贷款合同》中,约定交行安徽分行向同铸置业提供人民币5亿元的贷款用作御景前城项目(即力高·前城天悦府项目)开发建设。

  综上合计,力高集团合肥地产项目实际施工总价为6.29亿元,不过项目公司磐瑞置业、智越置业以及同铸置业以支付两项目施工进度款为由,向交行申请放贷累计达到12亿元。

  对于贷款资金差额的原因以及去向,财联社记者于近日向力高集团方面发去采访函进行求证,对方表示不接受采访。

  已有部分贷款回流项目子公司

  据财联社记者获取的材料显示,12亿元贷款已经陆续发放到位。

  一份交行安徽分行御景前城项目开发贷款明细表显示,除此前报道的1.5亿元贷款于2018年9月20日到账以外,5亿额度中的其余3.5亿贷款分别自2018年10月到2019年2月间分4次提取,目前已经全部到位,最晚一批贷款也于今年2月20日开始计息。

  在澜湖前城项目上,智越置业与磐瑞置业分别与交行安徽分行签署合计7亿元的贷款额度。其中,在北区项目上智越置业分别于2018年6月30日和2018年12月31日分别申请放款2.67亿元和0.33亿元;南区项目上磐瑞置业也于2018年12月31日申请了4亿元放款金额。

  经梳理,力高集团合肥地产项目实际施工总价为6.29亿元,为何要向交行申请放贷累计达到12亿元?其中原因或许与项目公司出具的多份请求回款承诺函有关。

  力高集团合肥地产项目资金来自于开发贷。根据要求,开发贷应该做到专款专用,因此该笔贷款直接由交行安徽分行受托支付给施工单位宏渠建设等。

  然而,此后的种种证据表明,宏渠建设于2018年9月25日至10月23日向力高集团控股子公司力宏置业“还款”1.01亿元,使交行安徽分行下发的贷款疑似变相回流至力高集团内部。

  事实上,不仅御景前城(天悦府)项目如此,前城股份相关人士提供的最新证据显示澜湖前城项目可能同样存在此类操作。

  根据磐瑞建设出具的多份承诺函显示,今年9月到11月期间,磐瑞置业多次以进行房产资金管理为由,要求华力建设将合计4099万元的交行贷款金额转入磐瑞置业账户。

  作为交行安徽分行向施工方转入的施工款,磐瑞置业却称该笔金额并非支付的包括工程款、进度款、预付款等任何性质的款项。而耐人寻味的是,磐瑞置业在多份承诺函均表示,由此引发的一切经济纠纷及衍生费用由磐瑞置业承担,与华力建设无关。

  关于华力建设方面是否实际支付承诺函中款项,财联社记者未得到相关情况的证实。不过在多份承诺函下方均有手写字迹“同意支付”和“同意办理”及签名,落款人为刘姓。

  前城股份相关人士对财联社记者称,工程开发的土地款之前已经支付过了,目前主要的成本就是施工,而对于如此巨大的贷款差额,力高集团动机不言而喻。前城股份相关人士同时透露一个细节,力高集团方面向交行提交的施工合同为4.37亿元,而该份合同目前仅在交行处留有,力高集团和华力建设方面均不再持有工程总价为4.37亿元的合同。

  有业内法律人士告诉财联社记者,借款人有义务向贷款人提供真实、准确、完整、有效的信息以及全部文件等。目前磐瑞置业、智越置业和同铸置业涉嫌基于虚假的合同资料申请放贷,既构成合同违约,不仅存在被交行追诉的可能,而且极有可能因无法还本付息涉嫌构成骗取贷款犯罪。

  双方已有多起诉讼

  据财联社记者获悉,目前力高集团和前城股份一共涉及6起诉讼,其中1起是前城股份起诉力泉置业和伟力地产,要求恢复印章共管和股东知情权的,其他几个是力高子公司起诉要求前城股份还款或承担连带还款责任。

  力高集团合肥方面曾向财联社记者称,从合作项目开始一直保持印章共管,直至2018年11月26日,由于前城股份与宏渠建设以及其亳州前城公园华府项目工程款的系列拖欠纠纷事宜,经与前城股份协商一致,双方签订了关于印章管理的补充协议,约定“印章改由合资公司及项目公司的法定代表人指定专人保管并即时移交。”

  对此,力高集团方面称由于合资公司及项目公司的法定代表人由力高集团方委派,法定代表人根据补充协议约定指定专人保管。

  不过,前城股份方面则对记者表示,根据同日双方签订的《关于印章管理及债务清偿之补充协议》,明确约定肥东两项目合资公司及项目公司的各类印章由双方保管,而相关负责人出具的《承诺函》中也说明用章仍然采用双方共管模式,这与目前情形依然不符。

  此外,对于向前城股份变相转贷4900万元一事,力高集团对此进行了否认。根据力高集团方面的解释,前城股份与宏渠建设之间本身存在民间借贷关系。2019年9月20日,前城股份向宏渠建设借款4000万元,并约定2018年10月31日前归还。不过,前城股份方面则表示4900万元并未转移到位。

  在此前双方出现债务矛盾时,宏渠建设通过起诉,前城股份的亳州项目已被查封。而在2019年1月7日,由力宏置业、同铸置业、宏渠建设和前城股份签订《亳州项目施工及债务和解协议》中,则明确4900万债务转移的前提是亳州项目查封问题彻底解决,但截至目前,此一合同前提未实现。目前相关案件还在审理中。

  高息发债显现资金压力

  在采访中,财联社记者从业内人士处了解到,今年以来房企海外融资规模和成本均明显上升。有研究统计显示,地产海外发债成本整体上行,短久期高票息特点进一步凸显,侧面验证部分主体融资压力在增大。

  今年以来,力高集团已经发行的四笔短期票据。今年1月11日,力高集团发行了2.5亿美元票据,年利率高达13.5%,到期日为2020年1月21日;1月14日,其增发了1.104亿美元优先票据,年利率11.0%,到期日为2020年8月29日;4月23日,力高集团再次发行1.8亿美元优先票据,年利率为9.875%,于2021年5月2日到期。

  截至今年上半年,力高集团总资产约428.71亿元,总负债约356.78亿元,较上年度末284.81亿元增长25.27%。其中,流动负债272.01亿元,非流动负债84.77亿元。

  12月4日,力高集团发布最新一期短期票据公告,再次对外公告发行本金总额为2.5亿美元的优先票据,计息年利率依然达到11.5%,票据将于2020年6月10日及2020年12月8日到期。

  有分析认为,一方面过高的融资成本将挤压公司盈利空间,另一方面短久期融资加大了公司负债结构不稳定性,特别是在近期海外债融资政策收紧的背景下。此外,未来在以稳为主的政策基调下,房地产行业金融监管整体将趋严,随着偿债高峰期到来,企业须注重提高现金流的安全边际,警惕负债率过高等问题出现。

  表现在力高集团方面,截至今年6月底,其借款总额为156.13亿元,较2018年末上涨41.2%。其中,一年内到期的借款为94.7亿元,占比60.6%,1-2年内需偿还的借款为51.56亿元。这也意味着大量债务要在两年内偿还。

  有业内人士向财联社记者分析称,在正常情况下大量借入短期借款滚动续借的模式并无问题,不过相比较于长期借款有足够的还款时间而言,因为短期借款是需要在短时间内还清本金和利息的,导致其财务风险较大。

  该人士同时分析称,从近期力高集团合肥地产项目频频被曝违规情况来看,其增速的含金量有待验证。此外,短期债务占比较大,高息发债挤压利润空间的情况也在一定程度上增加了企业资金链的压力。

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